La grave emergenza epidemiologica da COVID-19, unitamente alle pesanti misure restrittive imposte dal Governo alle attività imprenditoriali, stanno avendo un fortissimo impatto sui rapporti contrattuali tra le imprese.
Particolare preoccupazione destano i rapporti contrattuali afferenti le locazioni commerciali e gli affitti d’azienda, rispetto ai quali i conduttori/affittuari, malgrado si trovino nella oggettiva impossibilità di fruire (in tutto o in parte) dell’immobile o dell’azienda (in virtù dei suddetti divieti governativi), con conseguente significativa contrazione o addirittura azzeramento dei flussi di cassa, continuano a versare mensilmente i canoni di locazione o di affitto.
In tale contesto, che rischia di porre numerose realtà imprenditoriali in una condizione di dissesto finanziario, è di interesse comprendere quali strumenti giuridici possano fornire un ausilio ai conduttori/affittuari per fronteggiare questa fase estremamente delicata (al netto della concessione di un credito d’imposta del 60%, prevista dall’art 65 del Decreto “Cura Italia”, misura di certo inadeguata, essendo ad oggi limitata alle sole locazioni commerciali afferenti immobili rientranti nella categoria catastale C/1 e, in ogni caso, riferita al solo canone di marzo).
Cosa può fare il conduttore/affittuario d’azienda colpito dai provvedimenti di sospensione dell’attività d’impresa?
In primis, andrà verificata l’eventuale sussistenza di specifiche pattuizioni contrattuali che consentano di sospendere o di ridurre l’entità dei canoni di locazione o di affitto d’azienda in conseguenza di eventi di forza maggiore.
In assenza, potrebbe astrattamente ricorrere, a seconda delle esigenze, alle seguenti soluzioni.
➢ nel caso in cui non intenda proseguire il rapporto contrattuale, in ragione dello squilibrio venutosi a creare tra le prestazioni a seguito delle restrizioni governative, potrebbe comunicare al locatore/concedente l’intenzione di agire per la risoluzione del contratto facendo valere l’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione ai sensi dell’art. 1467 c.c.. Tale soluzione potrebbe, tuttavia, essere impedita dal locatore/concedente mediante una proposta di modifica del contratto finalizzata a ricondurlo ad equità (ad esempio prevedendo una spontanea riduzione del canone di locazione).
➢ nel caso in cui intenda proseguire il rapporto contrattuale, sono prospettabili due potenziali soluzioni a favore del conduttore/affittuario d’azienda:
(i) comunicare al locatore/concedente l’intenzione di sospendere il pagamento dei canoni sino alla cessazione delle misure restrittive, facendo valere la temporanea impossibilità della prestazione connessa ai suddetti divieti governativi. Tale soluzione trova il suo fondamento normativo nell’art. 1256, comma 2 c.c., il quale esonera da responsabilità il debitore che non adempia la prestazione fintanto che perdura una situazione di impossibilità temporanea.
Nel caso di specie, va precisato che il concetto di impossibilità della prestazione che legittimerebbe la sospensione del pagamento dei canoni, non riguarda la possibilità in sé di pagare i canoni (prestazione che resta evidentemente possibile), ma va inteso come impossibilità temporanea di fruire della controprestazione contrattuale, ossia godere dell’immobile/azienda, circostanza che va ad inficiare la causa stessa del contratto.
Peraltro, la sospensione del pagamento dei canoni potrebbe trovare giustificazione anche nell’art. 91 del Decreto “Cura Italia”, il quale prevede espressamente che “…il rispetto delle misure di conteni- mento (dell’epidemia) è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
(ii) in alternativa, chiedere al locatore/concedente la riduzione del canone di locazione/affitto, anche in tal caso, in ragione della impossibilità di godimento dell’immobile locato o dell’azienda affittata ai sensi e per gli effetti dell’art. 1464 c.c.. Tale norma, infatti, prevede che quando la prestazione di una parte sia divenuta parzialmente impossibile, l’altra abbia diritto di chiedere una corrispondente riduzione della propria prestazione (nel caso concreto, dunque, il conduttore/af- fittuario che non può servirsi temporaneamente dell’immobile/azienda, in ragione dei divieti governativi, potrebbe essere legittimato a chiedere una congrua riduzione del canone proporzionata all’effettiva impossibilità di utilizzo, totale o parziale).
Cosa può fare il conduttore/affittuario d’azienda NON colpito dai provvedimenti di so- spensione dell’attività d’impresa?
Vi sono conduttori/affittuari che, malgrado non risultino destinatari (o solamente in parte) delle predette misure restrittive, stanno ugualmente subendo una forte contrazione del fatturato in ragione del mutato contesto nel quale si trovano ad operare a causa dell’emergenza sanitaria. Sebbene sia evidente che tali soggetti non si trovino in una situazione di impossibilità (o solo parziale) a fruire della prestazione nei termini sopra descritti, potranno comunque tentare di richiedere al locatore/concedente la sospensione o la riduzione (almeno in parte) del canone di locazione/affitto, in virtù del principio di buona fede contrattuale previsto dagli artt. 1175 e 1375 c.c., evidenziando che la misura del canone/affitto era stata pattuita in ragione di una situazione di operatività ben diversa da quella attuale. Tuttavia, in tale ipotesi, l’onere di provare l’effettivo squilibrio contrattuale è certamente più arduo, non potendo tali soggetti richiamare la totale applicabilità nei loro confronti dei divieti governativi di cui sopra.
Ai soli conduttori, ove di interesse, residua inoltre la possibilità di recedere dal contratto di locazione, per gravi motivi e con preavviso di sei mesi, ai sensi dell’art. 27 della L. n. 392/1978, con obbligo di continuare a versare i canoni sino all’effettivo scioglimento del rapporto (soluzione evidentemente prospettabile, a maggior ragione, anche a favore dei soggetti colpiti dalle misure restrittive).
Le tutele sono automatiche?
Va chiarito che nessuna delle soluzioni sopra proposte opera in maniera automatica. Pertanto, al fine di non incorrere in responsabilità da inadempimento contrattuale, è indispensabile che i conduttori/affittuari inviino una comunicazione ai locatori/concedenti proponendo, a seconda dei casi, una delle soluzioni sopra descritte, con lo scopo di giungere ad una revisione condivisa dei termini contrattuali, eludendo così il rischio di contenziosi
Michele Di Piazza
michele.dipiazza@colladipiazzalex.it Udine